به یاد مرحوم علیرضا الیاسی/تراکم و سیاستهای تراکم شهری

توضیحات

:::

دسته: اجتماعی |

منتشر شده در سه شنبه, 16 آذر 1395 20:17 |

حیات غرب - علیرضا الیاسی - علي رغم گذشت حدود چهار دهه از شروع مباحث شهرسازي و توسعه شهري معاصر در ايران، هنوز جهت گيري سياستهاي شهرسازي و توسعه شهري از كاستي هاي فراوان رنج برده و اصول و معيارهاي آن مورد غفلت قرارگرفته است . برداشت و بكارگيري نادرست اصول، معيارها، شاخصها و ابزار توسعه شهري منجر به مسائل پيچيده فضايي –كالبدي شده است. تراكم و سیاستهای آن از جمله مباحث مهم شهرسازي و توسعه شهري است كه جامعه شهري ايران را در سالهاي اخير به شدت تحت تاثير قرارداده است . در حالي كه تراكم ساختماني صرفا به عنوان يك ابزار در سياستهاي شهرسازي و طرحهاي توسعه شهري مطرح است، به عنوان يك هدف و موضوع صرفا اقتصادي به آن نگريسته شده است . برخورد انتزاعي به اين ابزار، تبعات منفي اقتصادي، اجتماعي، فرهنگي، كالبدي، زيست محيطي و حتي سياسي –مديريتي راهمراه داشته است. آثاروتبعات ناشي ازتصميم درخصوص تراكم ساختماني دردومقياس ملي ومحلي قابل بررسي است . درمقياس ملي،چنانچه هرگونه تصميم در رابطه با تراكم ساختماني بصورت كلان اتخاذ شود، اثرات عميق نظير موارد فوق الذكر برجاي مي گذارد . مورد شهر تهران مثالي از اينگونه تصميم گيريها است كه از تراكم به عنوان صرفا يك ابزار اقتصادي براي تامين درآمد شهرداري استفاده گرديد . در مقياس محلي نيز اثرات تصميم در مورد تراكم ساختماني قابل تامل است . هرگونه تغيير در وضعيت تراكم ساختماني اثرات محسوس و كوتاه مدت برجامعه و كالبد محيط مسكوني برجاي مي گذارد . عوارض اجتماعي، فرهنگي و زيست محيطي تصميمات تراكم در مقياس محلي، كيفيت زندگي ساكنين را تحت الشعاع قرارمي دهد كه ايمني ساختمانها، دسترسي، اشرافيت، سايه اندازي، سد معبرها و ساير مزاحمتها از آن جمله اند. پديده ‘‘فروش تراكم ’’ يا فروش تراكم مازاد ساختماني ( جالب اينكه د رخبرها خوانديم كه رياست محترم شوراي شهر تهران گفته اند كه اساسا ما فروش تراكم نداريم و آنچه كه مي گويند فروش تراكم همان عوارض ساخت وساز است . معيارهاي ايشان بسيار خواندني است . براي مطالعه نگاه كنيد به : سايت خبر آنلاين چهارشنبه 27 آذر 1392) از بعد نظري مي تواند داراي نقاط مثبت و منفي باشد . نكات مثبت اين پديده را مي توان در تحقق نظريه شهر عمودي، شهر فشرده، توجيه اقتصادي در تامين زيرساختها و تجهيزات شهري، حفظ اراضي كشاورزي، افز ايش توليد مسكن و كسب درآمد براي شهرداري دانست . در مقابل، عوارض چنين پديده اي نيز قابل تامل هستند كه از آن جمله مي توان برهم زدن نظام تراكم جمعيتي شهر، برهم زدن سازمان فضايي و استخوانبندي شهر، نابودي باغات و فضاهاي سبز به عنوان منابع تنفسي شهر در نتيجه بورس بازي و سوداگري زمين و مسكن و نيز تشديد مسائل اجتماعي و فرهنگي ساكنين محلات و واحدهاي همسايگي را برشمرد.

در هر صورت طي سالهاي اخير خصوصا در 8 سال گذشته متاسفانه با اين ابزار شهري وشهرسازي بدون مطالعات و نظرات كارشناسي برخورد شد ( بنگريد به مكاتبه شماره 91/300/5573 مورخ 9/2/91 معاون وزير و رئيس شوراي عالي شهر سازي ومعماري وزارت راه وشهرسازي وقت كه باعث بحث ها و نظريات فراواني در كشور گرديد و در اين نامه بدون عنايت به نظريات كارشناسي و به شكلي كلي تراكم در همه پهنه هاي طرح تفضيلي شهر تهران اضافه گرديد )و مسائلوچالشهاي ناشي ازتصميمات نتزاعي درخصوص تراكم ساختماني در سالهاي اخيرعلاوه بر اينكه بر كيفيت شهروندان اثر گذاشت بلكه ازجهاتي ديگر نشان از اهميت و جايگاه ويژه مسائل شهرهاوسياستهاي توسعه شهري است . توجه داشته باشيم كه تراكم ساختماني يك ابزارشهرسازي براي مشاركت درخلق محيط مطلوب شهري است كه مي بايددرراستاي اصول ومعيارهاي فوق الذكربه آن پرداخته شود . ضروريست تمام عوامل موثربرآن همراه با پيش بيني تبعات حاصل از تصميمات در مقياس ملي و محلي مورد توجه قرارگيرد . در غير اينصورت، هريك از ساير مسائل شهري نيز مي توانددرآينده بحران،تنش وچالش تراكم راتجربه كنند.

تعاريف و مفاهيم

همانگونه که ذکر گردید یکی از مهم ترین مسائلی که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن روبرو هستند مساله ی تراکم است. همه ما هر روز چند بار واژه تراکم را می شنویم ولی معنای درست آن را که در معماری و شهرسازی استفاده می شود نمی دانیم. نخستین معنایی که هر کس بعد از شنیدن کلمه تراکم در ذهن خود تصور می کند، انباشتگی و فشردگی است. تراکم به عنوان مقیاس اندازه گیری، جایگاه ویژه و گسترده ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد. تراکم ها بر اساس نوع و جنس واحد اندازه گیری به دو دسته تقسیم می شوند:

الف) تراکم جمعیتی که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود.

ب) تراکم ساختمانی که معمولا به صورت درصد بیان می شود.
اصولا تراکم ها در بازه وسیعی طبقه بندی می شوند. به عنوان مثال تراکم جمعیتی به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است که با واحد نفر در هکتار مشخص می شود. تراکم کلی مسکونی از نسبت جمعیت شهر بر بخش های ساخته شده شهر به دست می آید. سطح ساخته شده شامل کلیه کاربری های موجود در شهر، از مسکونی تا تفریحی و امثال آن است .

تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر است. بدین معنا که می توان به وسیله اندازه گیری تراکم ها در شهر به اندازه آن شهر دست پیدا کرد. همچنین در علم شهرسازی می توان با تعریف کردن تراکم برای نواحی شهر، اقدام به کنترل جمعیت و ساخت و ساز ها در آن شهر نمود. یکی دیگر از استفاده هایی که می توان از شاخص تراکم کرد ساماندهی عملکرد های موجود در یک شهر در نواحی مختلف آن شهر است.

از طریق تراکم می توان به حوزه ها و هسته های یک شهر نفوذ کرد و می توان فهمید که آیا این حوزه های شهری در ارتباط با هم درست عمل می کنندیا خیر . یکی از مهم ترین اهداف شاخص های تراکم برقراری توازن بین فضاهای تولید شده معماری با فضاهای شهری و خارجی ست.
ودر نهایت به زبان ساده ، "تراکم در نوشته ما عبارت است از افزایش طبقات عمودی ساخت وسازها "

برای مطالعه بیشتر وتخصصی تر درخصوص تراکم و شاخص ها ی کنترل و برنامه ریزی آن به پیوست آخر همین مقاله مراجعه کنید .

تراكم تهديد يا فرصت!

همانگونه كه می دانیم اصولا طرح هاي توسعه شهري ازجمله طرح هاي تفضيلي كه نوعي برنامه ريزي همه جانبه براي توسعه آتي شهر مي باشد و درايران سالهاست كه جريان دارند و د راين طرح ها از روشها و اصولي براي مطالعات و ضوابط و مقررات شهري استفاده مي گردد كه پس از حدود 40 سال هنوز تغيير نداشته اند ‘یکی از وظايف عمده طرح های توسعه شهری ( جامع و تفصیلی ) تعیین تراکم ساختمانی و به تبع آن پیش بینی ظرفیت جمعیت پذیری و کاربری اراضی و فضاهای مورد نیاز برای استفاده های مختلف شهری جهت حصول به توسعه پایدار شهر می باشد و در حال حاضر در بیشتر طرح های جامع و تفصیلی تراکم ساختمانی به صورت ساده انگارانه تعیین می گردد و عمدتا به ساختار موجود شهر مورد مطالعه تاکید دارد و برآورد نیاز و کمبودها و اعمال معیارهای پیش گفته چندگانه و به ويژه فعاليت ها (مظروف) کمتر مدنظر قرارمی گیرد.

اگر کارشناسانه به این طرح ها نگاه کنیم همه این طرح ها در نهایت دو سند مهم را برای شهر تولید و یا پیشنهاد می کنند اولین سند , سند چگونگی استفاده از زمین در محدوده شهر و دومین سند هم نحوه تعیین تراکم در شهر می باشد . بقیه مطالعات طرح های تفضیلی و جامع از جمله مطالعات تئوریک جمعیتی, اقتصادی و فنی همه و همه زیر ساخت تهیه این دو سند مهم (کاربری اراضی_ تعیین تراکم ) هستند و اصولا مشاوران تهیه کننده این طرح ها هم بیشترین دقت و زمان خودشان را بر روی این اسناد می گذارند و از بعد کارشناسانه و دیدگاه شهرسازان هم، هر مشاوری که این دو سند را جامع و همه گیرانه تولید کند و بهترین پیشنهاد را برای این دو پارامتر بدهد موفق تر از همه عمل نموده است.

از سویی می دانیم که شهرسازی نیز از زیر شاخه های علوم انسانی است و در همه علوم انسانی از آنجائیکه موضوع مورد مطالعه در نهایت انسان است و انسان هم به موازات همین انسان بودن دارای کارکرد های نسبی است لذا در این علوم حتی اگر بتوانیم کل جمعیت واقع در مثلا یک شهر را هم پژوهشگرانه و دقیق بررسی کنیم بازهم به همان علت نسبی بودن تمایلات و تغییرات اخلاق و رفتار انسانی ، نتایج با واقعیت نمی تواند یکسان باشد و به همین سبب تراکم و کاربری اراضی شهری هم که تهیه می شوند دارای آزمون وخطای زیادی هستند و اینچنین نیست که آنها به دور از هر گونه خطا و مغایرت با ساختارهاو عناصر شهری باشند و دارای مغایرت نیز هستند ، به همین جهت پس از تهیه این اسناد برای برنامه ریزی های مکانی و شهری که عموما مورد تقاضای شهروندان برای ساخت وساز و غیره می باشد طبق قانون کارگروهها و کمیسیونهایی هستند که علی رغم وجود این دو سند برای شهر درخصوص همان مغایرت ها تصمیم گیری می کنند و درست هم همین است زیرا کلی که بنگریم شهر پدیده ای فضایی- مکانی است . شهر دارای ساختارها و عناصر ناهمگون و ناهمساز است و اینجا ما با قوانین فیزیکی سرو کار نداریم که هر علت، معلولی را با روشهای اثبات انگارانه به وجود بیاورد بلکه در شهر ما نیازمند تفکر و برنامه ریزی و مشاوره هستیم .

بنابر این در حوزه تراکم و نحوه و چگونگی برنامه ریزی و ساختارهای آن برای هر شهر , روشهای برخورد و سیاستها تفاوت دارد همچنانکه ما نمی توانیم برای شهری که به عنوان مثال پایتخت می باشد همان سیاست تراکمی را داشته باشیم که مثلا برای شهری دورافتاده و با جمعیت کم . از سویی تراکم شهری به لحاظ ارتباطی تام بااقتصاد شهری دارای چالشها و فرصت های منجصر به فرد خودش هست و حتی می تواند چالش های بد و نامناسبی هم برای سیاستگذاران شهری به وجود بیاورد و سوتفاهمها و مشکلات را بیشتر کند برای همین هست که تراکم و تراکم فروشی به تعبیری عرصه چالشها و مشکلات و به تعبیری دیگر آینده نگری مسئولان و تیزبینی و کفایت و لیاقت آنها می تواند باشد و یا شاید هم اینچنین نباشد لیکن اکنون بیش از گذشته می توانیم به معما بودن تراکم بنگریم . اینکه مدیریت شهری آنچنان برنامه ریزی و رفتار کند و از آنچنان درایتی برخوردار باشد که از این پارامتر شهری یک فرصت توسعه ایجاد کند و یا یک تهدید؟!! تراکم می تواند برای یک شهر معما باشد زیرا کج تابیها و چالشهای منحصر به فرد خودش را داراست .این را نیز بگویم که به عنوان یک کارشناس و متخصص شهری و تراکم شهری به هیچ عنوان از رویکردهای صفر وصدی برخی کارشناسان و مدیران به تراکم شهری در دوره های مختلف نه تنها انتقاد دارم بلکه معتقد هستم وقتی در زمانه ای که شهری نیازمند توسعه و تمرکز و تخصص و برنامه ریزی کالبدی است نمی توان و نباید به صرف برخی مسائل خارج از ضوابط و مقررات به تراکم نگریست و از سویی دیگر دیدی متصلبانه و بسته به همین ضوابط ومقررات شهری داشت .شهر نیازمند پیشرفت و پوست انداختن است . متاسفانه دیده شده که در برخی نهادهای تصمیم گیری علی رغم موافقت ضوابط و مقررات و موافقت مسئولین و مدیران تصمیم گیر برخی کارشناسان با دیدی یکسویه و تنگ نظرانه به موضوع نگریسته اند . توجه کنیم که ظوابط و مقررات شهری بایستی رعایت گردند اما ضوابطی که به روز باشند , ضوابطی که با اهداف عالیه شهر و توسعه همگون و استراتژی توسعه شهری منطبق باشند نه اینکه مثلا 10 سال قبل طرحی نیم بند برای شهری تهیه شده باشد و ضوابطی تدوین حالا هم که 10 سال گذشته بخواهیم با همان ضوابط به مسائل بنگریم ! نه باید کل این طرح قدیمی را کنار گذاشت و نه از آن وحی منزل درست کرد . به عنوان مثال ، اینکه شهر های امروزی ایران از کمبود پارکینگ رنج می برند امری معقول ومنطقی است اما نمی توان و نباید به بهانه تنها این امر از توسعه شهر جلوگیری نمود .توجه کنیم اینجا منظور نگارنده این نیست که کمیسیونهای شهری را بی در و پیکر کنیم و ضوابط مقررات شهری را نادیده بگیریم بلکه آنها را به روز کنیم .نیازهای امروز مردم را در نظر بگیریم . بتوانیم مسئولانه و با هدف واستراتژی معین به شهر بنگریم واگر می بینیم مشکلات یک شهر با تصمیمات ما قرار است شکل بگیرد منصفانه و قانونمند و البته هدفمند به ان بنگریم و تصمیم گیری کنیم .

نمونه دیگر در این خصوص می توان از بافتهای فرسوده شهری نام برد که برای بهسازی ونوسازی نیازمند یکپارچه دیدن مسائل و واقعیت ها هستیم و به نظر نگارنده نمی توان با اینکه ضوابط اجازه نمی دهد شهروندان را از ساخت وساز تراکمی در این مناطق محروم کرد و به شخصی که مثلا 300 متر ملک وزمین در این نواحی دارد بگوییم شما فقط می توانید 2 طبقه بسازید !! خوب مشخص است ما هم باشیم هیچ وقت به این شکل و با این شرایط ملک خودمان را نوسازی نخواهیم کرد بلکه از همکاری هم با شهرداری دریغ می ورزیم و اگر وام هم پرداخت نماییم و هزینه عوارض صدور پروانه را هم صفر کنیم به هیچ هدفی نخواهیم رسید بلکه به نظر می رسد بایستی ضمن تعدیل و تغییر و تفسیر قانونی ، ضوابط و مقررات طرح های تفضیلی و شهری از مسیر مراجع قانونی موجود هر چه زودتر اینگونه بافت های فرسوده را با همکاری مردم نوسازی وبهسازی نمود( لازم به ذکر است که بحث تراکم در بافت فرسوده خود نیاز به واکاوی وتحلیل دارد که در اینجا امکان تشریح و تفسیر نیست و بایستی در یک مقاله دیگر به آن پرداخت) وگرنه تجربه یک دهه گذشته نشان داده است که بدون توجه به خواسته ها و نیازهای اصلی و مهم ساکنین بافت فرسوده و همه شهروندان یک شهر هر چه هم که برنامه داشته باشیم و جلسه پشت جلسه به نتیجه نخواهیم رسید و خوشبختانه تجربیات نشان می دهد که مردم در شهر کنونی و بافت های ناکارآمد و فرسوده آنچنان هم که می گویند مطالبات فراقانونی و غیر معقول ندارند بلکه نیاز به این دارند که تصمیم گیران و مدیران و کارشناسان شهری آنها را درک کنند و صرفا از بالا به پایین ننگرند ونیازهای مردم را بفهمند.

حال بیاییم از زاویه ای دیگر به تراکم شهری و سیاستهای اقدام شده بنگریم و آن هم اینکه متاسفانه دیده شده که افزایش و توسعه تراکم شهری بدون مطالعات و نیازهای کارشناسانه واقعگرایانه صرفا توسط برخی مسئولین بنا به اهداف گوناگون مالی سیاسی و یا تامین درآمد شهرداریها به انحا گوناگون افزایش داشته و این افزایش تراکم نه تنها باعث افزایش مشکلات شهر شده بلکه به واسطه اثر گذاری پروسه ای و بلند مدت شهری در آینده نوعی اغتشاش و تدوین بی برنامه را برای مدیران و کارشناسان از یک سو و برای شهروندان از سویی دیگر ایجاد نموده است و بهترین و متاسفانه مشخص ترین این سیاستهای بالا به پائین و مطالعه نشده می توان از مصوبه یک شبه شورای عالی شهرسازی ومعماری ایران در تایخ 9/2/1391 و دوره وزارت علی نیکزاد وزیر راه وشهرسازی دولت دهم نام برد . که این مصوبه نه تنها کارشناسی شده نبود بلکه هم اکنون پس از گذشت 2 سال باعث مشکلاتی برای شهر تهران گردیده است .که در ادامه مقاله به آن خواهیم پرداخت.

تراکم وتوسعه پایدار

در مسئله تراکم شهری وتوسعه پایدار سئوال این است که توسعه شهرها چگونه وبه چه صورتی بایدصورت گیردکه نیازهای آینده کشورراتامین نماید. در این زمینه با مطرح شدن اصل توسعه پایدار و مباحث مربوط به آن، دیدگاه های مربوط به توسعه شهری و بهبود شهر مدرن با توجه با نیازهای آینده انسجام بیشتری پیدا نمود و سعی شد توسط این اصل برای سوال فوق پاسخ های مناسبی ارائه شوددر همین راستا با توجه به کمبود منابع (زمین، خاک، هوا و ...) و برای کاهش هزینه های توسعه شهری و ارائه خدمات مطلوب تر و مطابق با اصول توسعه پایدار و در عین حال اقتصادی، توجه به توسعه متراکم شهر، و افزایش تراکم شهر افزایش یافت و استفاده از آن در ساماندهی شهری به عنوان یکی از مهمترین مقوله­ها در زمینه توسعه شهری مطرح گردید، که سعی دارد با تحول در نحوه نگرش به توسعه شهری زمینهپایداریبیشترشهررافراهمآورد.

به همین جهت است که باید به طریقی به معنای توسعه متراکم شهر و افزایش تراکم شهر برسیم و بدانیم که به چه شکلی باید این توسعه صورت گیرد که همزمان با آن ،گسترش و تامین نیازهای شهر نهایت انطباق با اصول توسعه پایدار را داشته باشد. به همین منظور ابتدا مروری اجمالی بر مفهوم توسعه پایدار و اصول مربوط به آن خواهیم داشت و سپس چیستی و چگونگی توسعه متراکم شهری و شهر متراکم را بررسی نموده و در پایان به این مورد می پردازیم که این توسعه متراکم به چه نحوی باید صورت گیرد که زمینه پایداری بیشتری را برای شهر های بزرگ ایران فراهم آورد.

با عنایت به تعریف توسعه پایدار که نیاز حال را بدون به مخاطره انداختن توانایی نسل آینده برای دستیابی به نیازها و خواسته هایش برطرف کند و از این منظر که دانشمندان شهرسازی معتقد هستند که بایستی به همه اجزای شهر از محیط و ساختارهای طبیعی گرفته تا شاخص ها و ساختارهای شهری به عنوان یک کلیت نگریست و از تحلیل انتزاعی بایستی پرهیز کرد .توسعه پایدار صرفا معنای انتزاعی حفاظت محیط زیست را نباید تداعی کند بلکه علاوه بر آن ما محتاجیم جمعیت و اقتصاد و سرزمین و فرهنگ را در یک کلیت بنگریم و تمام موضوعات را در نظر بگیریم بین این عوامل، نقش عامل جامعه انسانی وفرهنگ به مراتب ازدومؤلفه دیگرمهمتراست. زیرا این مؤلفه می تواند عامل سازندگی، توسعه و یا تخریب و تضییع دو مؤلفه دیگر باشد و شرایط ناپایدار اجتماعی می تواند نهایتاً به ناپایداری محیطی و اقتصادی منجر گرددبطور مثال چنانچه در فرایند توسعه به خصوصیات و ویژگی های جامعه ساکن و فرهنگ آنها توجه نگردد ممکن است با مقاومت و برخورد ساکنان مواجه گردیده و این فرایند به ناپایداری شهر منجر گردد. پس توسعه شهری در صورتی پایدار خواهد بود که کیفیت بالایی از زندگی را برای تمام ساکنانش ارائه دهد و آنان بتوانند از راحتی و آسایش اجتماعی و فرهنگی کاملی برخوردار شوند. و در همین زمینه برنامه زیست محیطی سازمان ملل متحد ، توسعه پایدار را به عنوان «بهبود کیفیت زندگی در قالب زیست بوم های حمایت کننده تعریف می کند واین مسئله در شهر بایستی به نوعی باشد که علاوه بر ایجاد زندگی مدرن و بهینه برای شهروندان در بالا بردن کیفیت زندگی آنان موثر باشد و برای مثال تراکم شهری و یا تراکم فعالیت ها در شهر سوای تحلیل و تبیین انتزاعی که ما را به مقولات منفی رهنمون می کند بایستی به نوعی در شهر تراکم ایجاد کرد که با تغییر الگوی زندگی ، افزایش کیفیت شهروندان را ایجاد نمود.

از سویی همانگونه که می دانیم تراکم ساختمانی به دو نوع است اول تراکم برجها و ساختمانهای بلند مرتبه و سپس تراکم متوسط که همان ساختمانهای 6یا 7 طبقه هستند اما آنچه ما در این نوشتار بیشتر مد نظر داریم همان توسعه تراکم ساختمانی متوسط و مسکونی شهر می باشد بطوری بتواند جوابگوی رشد فزاینده جمعیت شهرهای بزرگ ایران باشد. اگرچه همانند مبحث قبلی که بیان شد نمی­توان تنها یک بعد از پایداری را مد نظر قرار داد، در این بحث نیز نمی توان فقط یک شکل از توسعه متراکم را در نظر گرفت و باید بطور همزمان به جنبه های گوناگون آن توجه نمود. لکن با توجه به اینکه در این یادداست موضوع مورد مطالعه بیشتر جنبه های انسانی و اجتماعی شهر می باشد، پس تاکید بیشتر بر توسعه متراکم ساختمانهای مسکونی خواهد بود.بااین توضیح به این سوال می رسیم که آیا توسعه ساختمانهای مسکونی متراکم در شهرهای ایران از دیدگاه اصول توسعه پایدار ضرورتی دارد و اگر چنین است کدام الگوی مسکن متراکم در ایران وجود شهرهای پایدارتری را تضمین می نماید و این الگوهای مسکن از نقطه نظر توسعه پایدار دارای چه مزایا و چه معایبی می باشند . این دیدگاه دارای موافقین ومخالفینی است که ذیلا به نظرات این دو گروه می پردازیم .

الف- موافقین :

موافقین تراکم ساختمانی و کلا بلند مرتبه سازی در معانی پیش گفته هر یک دارای استدلالها و دلایل مختلفی می باشند که لازم است با تبیین و سپس تحلیل ساختاری این دلایل بیش از پیش به موضوع تراکم بنگریم ، دلایل موافقین را اگر خلاصه به شرح زیر بیان نماییم بهتر و بیشتر می توان به نتیجه رسید .

1- افزایش جمعیت و کمبود زمین وگرانی آن ,

2- رونق اشکال مختلف اشتغالهای اقتصادی متناسب با این نوع تراکم و بازارهای وابسته,

3- رونق ساخت و ساز و به تبع آن رشد و توسعه مشاغل متعددی که مرتبط با صنعت ساختمان است همگی باعث پایداری بیشتر اقتصادی شهر خواهد شد,

4- سرعت بالای نوسازی بهسازی و بازسازی بافت فرسوده ,

5- از نقطه نظر زیست محیطی نیز شهر متراکم بدلیل اینکه طول و تعداد سفرهای درون شهری را کاهش می دهد، در کاهش آلودگی محیط زیست و استفاده کمتر از انرژی موثر است,

6- گسترش شهر از سطح نیازمند تامین بیشتر زمین و بالطبع تخریب باغات و زمینهای کشاورزی است مانند استفاده از زمینهای زراعی و باغات طرشت، کن، شهران و... در تهران و ساخت و ساز در حاشیه رودخانه زاینده رود در شهر اصفهان نمونه بارز گسترش شهر و ساختمانهای مسکونی درسطح می­باشد, از دید اجتماعی شهر متراکم می تواند امنیت بیشتری هم داشته باشد ,

7- از طرف دیگر چنانچه در مناطق تجاری و خیابانهای بزرگ شهر بطور مثال در طبقات فوقانی مغازه ها اقدام با توسعه متراکم ساختمانها گردد می توان امنیت این گونه مناطق را افزایش داد. در این زمینه گود چایلد می نویسد: «توسعه مسکن در مناطق غیر مسکونی، میزان جرم و همچنین تخریب عمدی را در مکانهای خالی از سکنه در طول شب کاهش می دهد. «ایده چشمان ناظر در خیابان»که از اعمال بد جلوگیری می کند و امنیت شخصی را اعتلا می بخشد، فرضیه ای است که از کتاب «مرگ وزندگی شهر های بزرگ آمریکا» اثر جین جیکابز اقتباس شده است . به عنوان مثال، پتریک از تغییر کاربری فضاهای خالی بالای مغازه ها به کاربری مسکونی حمایت می کند، به این دلیل که تقریباً همه شهر ها از خالی از سکنه شدن در انتهای روزهای کاری نگرانند. این تغییر کاربری می تواند امنیت اموال و اشخاص را افزایش دهد. البته باید بر این نکته توجه کرد که مزایای امنیتی مورد ادعا در کاربری های مختلط مستلزم تحقیقات و بررسی بیشتری می باشد. زیرا عواملی که بر تخریب عمدی و جرم تأثیر می گذارند متنوع اندوتفکیک آنهاازیکدیگرمشکل می نماید عواملی چون فرایندهای اقتصادی و اجتماعی نیرومند حتی تأثیر اندک محیط مصنوع را نیز تحت الشعاع قرار می دهد»

8- همچنین هنگامی که شهر ریز، خرد، متلاشی و پراکنده باشد پتانسیل مؤسسات شهری نظیر مدارس، بیمارستانها، مراکز کار و ... در ایفای نقش خود به مثابه وحدت دهنده اجتماعی شهر آسیب می بیند. در نتیجه هنگامی که مردم و فعالیتها در فاصلهای دور پراکنده گردند اجتماعات شهری به شدت تضعیف می گردند که این می تواند آغاز ناپایداری شهری باشد.

9- هنگامی که ساکنان شهر به زندگی و سکونت در آپارتمانها مبادرت ورزند مجبور خواهند بود مقررات و هنجارهای مربوط به این نوع سکونت را نیز فرا گیرند هر چند گاها دیر لیکن نهایتا بدان عمل می کنند. آنها دیگر در یک خانه مجزا زندگی نمی کنند و با همسایگان خود در یک ساختمان ساکن می گردند و در نتیجه با یکدیگر ارتباط برقرار کرده و سعی در احترام گذاشت به حقوق یکدیگر و نوعی تبادل فرهنگی اجتناعی می کنند که این خود باعث می شود که تفاوتهای فرهنگی بین ساکنان شهر کاهش یابد. پس می توان گفت شهر های متراکم تفاوت فرهنگی، اجتماعی و عملکردی را کمتر می کند و محیط امن، زنده و پویایی را فراهم می آورد.

لازم است توجه داشته باشیم که دلایل ذکر شده ایجابی و مثبت در افزایش تراکم ساختمانی و بیشتر استدلالهایی که در لزوم شهر متراکم بیان گردید با پرانتز هایی مواجه است از جمله اینکه : لزوم تراکم بیشتر د راینجا صرفا مربوط به شهرهای بزرگ بوده و در مورد آنها صادق می باشد و در شهر های کوچک مثلا ایران که قیمت زمین هنوز به اندازه کلان شهرها افزایش نداشته و زمینهای بدون استفاده و درجه 3 کشاورزی احیانا زیاد است ، توسعه متراکم شهر در پایداری اقتصادی شهر چندان موثر نخواهد بود. چه همچنین بدلیل فواصل نزدیک اماکن به یکدیگر و کم ظرفیت بودن معابر این گونه شهرها با متراکم سازی شهر آلودگی شهر چندان کاهش نخواهد یافت و چه بسا باعث ایجاد ترافیک و آلودگی بیشتر گردد که این خود موجب ناپایداری بیشتر شهر را فراهم می­آورد. پس در اینجا باید مشخص کنیم که در این یادداشت هدف ما از متراکم سازی و ذکر دلایل موافقین تراکم ساختمانی صرفاً محدود به شهرهای بزرگ ایران نظیر تهران، اصفهان، مشهد و... می­گردد، و در مورد شهر های کوچک به نظر می­رسد که چنانچه توسعه آنها در سطح انجام گیرد به شرطی که به زمینهای سبز و باغات آن شهر ها آسیب چندانی وارد نگردد پایدار تر خواهند بود و چه بسا برعکس توسعه متراکم اینگونه شهر ها موجب ناپایداری بیشتر آنها گرددو ا زآنجائیکه در شهرهای کوچک هنوز فرهنگ متراکم سازی شکل نگرفته و از طرفی شهر مرکزی و پسکرانه روستایی آن د رارتباطی همه جانبه از نظر اقتصاد،جمعیت،فرهنگ، منابع و غیره می باشند و حوزه نفوذ شهر مرکزی زیاد است دیگر نمی توان از شهرمتراکم حرف زد .

از سوی دیگر همچنان که می دانیم مهمترین عواملی که در دهه اخیر در رشد وگسترش شهر های بزرگ ایران موثر بوده بیشمار و مجموع دلایلی هستند که همه با هم در کلافی پیچیده و ناهمگون موثر هستند و صرفا با ذکر یک یا چنددلیل نمی توان تراکم کلان شهرها و شهرهای بزرگ را تبیین نمود، مثلا یکی از مهمترین و اساسی ترین آنها افزایش جمعیت شهری و کمبود زمینهای مرغوب برای توسعه شهری است که در این عامل دخالت دارند و نهایتا متراکم سازی را امری ضروری و غیرقابل اجتناب کرده است و هم اکنون هم مشاهده می شود روند ساخت و ساز متراکم در شهر های بزرگ ایران طی سالهای اخیر همچنان ادامه داشته و رو به افزایش است و با عنایت به دلایل گوناگون ومهمی که متراکم سازی شهری و کالبدی را توسعه بخشیده است دیگر نمی توان از قطع ناگهانی این روش (تراکم) برای کلان شهرها وشهرهای بزرگ سخن و گفت و نگارنده معتقد است اگر واقع بینانه به تراکم بنگریم و نه صرفا تئوریک و آکادمیک آیا بهتر نیست به جای تخطئه ومنکوب نمودن این سیاست شهرسازی به رفع عیوب و بهینه سازی آن در برنامه ریزی های شهری بپردازیم؟

ب-مخالفین:

دلایل مخالفین به شرح زیر است :

1- ترافیک، آلودگی هوای شهری و کمبود پارکینگ

2- منتقدان شهر متراکم در حوزه پایداری اقتصادی نیز معتقدند که شهر فشرده قیمت تمام شده مسکن را بدلیل اینکه ساختمانهای بلند هزینه­های بیشتری را طلب می­کند، افزایش می دهد و در ادامه این روند املاک تجاری و هزینه های حمل و نقل نیزافزایشمییابد.

3- همچنین دولتها و شهرداری ها برای از بین بردن و جبران اثرات افزایش تراکم شهری نظیر آلودگی هوا، ترافیک، کمبود فضاهای عمومی ، پارکینگ و غیره باید متحمل هزینه های زیادی گردند که این هزینه ها را نیز نهایتاً خود شهروندان باید پرداخت نمایند.

4- اما عمده انتقاداتی که به متراکم سازی ساختمانهای مسکونی میشود در حوزه پایداری اجتماعی قرار می گیرد . انتقاداتی نظیر عدم توجه به فرهنگها، ارزشها و سنت های شهروندان، توجه نکردن به سلیقه ساکنان، عدم تطابق ایرانیان با فرهنگ زندگی در ساختمانهای متراکم، از بین رفتن حریم های محرمیت و از بین رفتن مناظر ، نشانه ها و عناصر محلی و شهری که نقشی هویت بخش برای ساکنان دارد.

5- «به نظربرخی دانشمندان شهرسازی سیستم برنامه ریزی مردم را به زندگی درون شهرهای بزرگ و آپارتمانهای کوچک مجبور میکند و اینجاست که سازندگان مسکن آشکارا از وظیفه خود که همانا برآورده ساختن نیازها و سلائق مصرف کنندگان است قصور می ورزند»

6- در این زمینه دکتر تقی زاده در مقاله توسعه پایدار شهر و مسکن اعتقاد دارد که: معمولاً معماران و طراحان شهری با قالب فکری خود و الگو برداری از مدل ها و طرح های جاری و بیگانه که معمولاً تناسبی با فرهنگ و سنت های ایرانی اسلامی ندارند، مبادرت به طراحی و ساخت مسکن متراکم برای شهروندان می نمایند بدون اینکه به سلائق و علاقه مندی های افرادی که قصد سکونت در این ساختمانها را دارند، توجهی نمایند.

7- اینگونه مسکن ها صرفاً سرپناهی برای حفاظت انسان از آب، باد، سرما و گرما و تجاوز است در صورتی که در فرهنگ ایرانی خانه به عنوان حرم تلقی می شود و منزل محل نزول و آرامش است و مسکن از سکینه مشتق می شود و مترادفهایی همچون سرا، منزل، دار و خانه دارد که آنها نیز جملگی بر این معنا دلالت می کند .

8- از دیگر انتقاداتی که به ساختمانهای متراکم و بلند مرتبه وارد می شود از بین رفتن مناظر، عناصر و نشانه های شهری و محلی است که نقش تعیین کننده ای در هویت بخشی ساکنان بر عهده دارد در این زمینه «کوین لینچ نظریه پرداز صاحب نام معتقد است، نشانه ها و مناظر و عناصر فیزیکی تشکیل دهنده هر محله ای را، که در واقع علایم محیطی آن محل محسوب می شود، به واسطه نقش نمادینی که در ایجاد ارتباط بین ساکنین محل ایفائ می نمایند، می باید یک معیار اجتماعی به شمار آورد. هر چه وضوح و خوانایی این علایم بیشتر بوده و در ارتباط مستقیم تری با عملکردهای جامعه باشند و ریشه در مکان و زمان فعالیت های جاری داشته باشند، ارتباط اجتماعی قوی تری به وجود می آورند.

9- به دنبال و با عنایت به نشانه های شهری از یک سو و خصوصیت هویت بخشی این نشانه ها از سوی دیگر، دربرگیرنده ویژگی های عملکردی مشخصی نیز می باشد از جمله، دسترسی بصری به این نشانه ها منجر به ثبت خاطره آنها در ذهن و در نتیجه کمک به نقش بستن شفاف تر ساختار فضایی شهر در ذهن شهروندان و سهولت رجوع ذهنی مکرر به این نشانه ها در صورت نیاز در هنگام جابه جایی در سطح شهر می گردد. بدیهی است که هر چه شهر توسعه بیشتری می یابد، ویژگی های فوق بر اهمیت نشانه ها و مناظر پرارزش در رابطه با کیفیت زندگی شهری می افزایند.مثلا در کلان شهر تهران طبعا با توجه به عدم اعمال نظارت موثر در این زمینه، موارد نامطلوب بی شماری رخ داده که وضعیت نابسامانی به لحاظ ساختار بصری- فضایی- کالبدی شهر به وجود آورده است. صرف نظر از مناظر و نشانه های شهری با اهمیت که دسترسی بصری به آ نها از نقاط گوناگون شهر مسدود گردیده، یکی از قربانیان ساخت و ساز بناهای مرتفع، مهمترین عنصر پرارزش، دلپذیر و نمادین ساختار طبیعی شهر که به وضوح از ارزش والایی در زمینه مناظر و هویت طبیعی شهر برخوردار است یعنی سلسله کوه های البرز، می باشد که کیفیت ارزش های بصری آن به طور روزافزونی به واسطه توسعه ناهماهنگ اینگونه ساختمان ها با ابعاد و اشکال گوناگون به شدت خدشه دار گردیده و در حال تنزل است...

این نظر کاملا جا افتاده است که استانداردهای خاص با ضوابط اجرایی در باره موضوعاتی چون نور خورشد، روشنایی روز، محرمیت، چشم انداز و دسترسی در مقایسه با معیار تراکم ، اساس و پایه قابل اعتمادتری برای کنترل توسعه مسکونی است. به عبارت دیگر، ترویج یک عقیده و تصویر جذاب در صورتی پذیرفته است که با ادراک ساکنان آن مطابقت داشته باشد.

حال پس از ذکر دلایل موافقین ومخالفینتراکم وموارد مطرح شده بهتر است به این مسئله دقت داشته باشیم که: اگرچه بیشتر این انتقادات که به متراکم سازی بر میگرددصحیح وموردقبول میباشداما باید خاطر نشان کرد که اکثر آنها که مطرح گردید نه مربوط به خود توسعه متراکم ساختمانهای مسکونی و توسعه تراکمی کالبدی و ساختمانی بلکه به توسعه متراکم شهر بدون برنامه ریزی و عدم توجه به دیگر ابعاد توسعه شهری نظیر سیستم حمل و نقل عمومی ، معابر و مکانهای عمومی و خدماتی می باشد. به این معنی که آن دسته از کارشناسان و مدیران ودست اندر کاران مدیریت شهری به جای اینکه ابتدا به ایجاد سازو کارها ، بستر سازی و توسعه زیربناهای توسعه تراکم ساختمانی بیندیشند ابتدا به خود تراکم حمله ور می شوند! و به تعبیر فیسلوفان به جای اینکه برای حل معلول به علت و عامل اصلی مسئله بیندیشند صرفا و به شکلی انتزاعی و نه انضمامی به معلول توجه دارند و در پی رفع اثرات ایجاد شده به دست علت هستند و اصلا هم متوجه نیستند که اگر تراکم بد است عللی آن را بد نموده است و چرا برای رفع آن به همان علت ها ودلایل نباید پرداخت؟ به عنوان مثال در شهر های بزرگ ایران توسعه معابر، جاده ها و سیستم حمل و نقل عمومی و بخصوص حمل و نقل ریلی که در شهر­های بزرگ ضروری و اجتناب ناپذیر است بسیار کندتر از توسعه ساختمانهای متراکم انجام گرفته است و یا در بخشی از متراکم سازی هایی که در ایران صورت گرفته است کاربری های مسکونی مجزا از کاربری های دیگر در نظر گرفته می شود . در صورتی که سیاستی که در نظر دارد توسعه نواحی جدید را کاهش دهد و بنابراین از تأثیرات توسعه شهری بر حومه ها، زمینهای سبز و آلودگی هوا بکاهد،بایدتراکم کاربریهای مسکونی وبه تبع کاربریهای صنعتی وتجاری رابه طورهمزمان وبصورت هماهنگ افزایش دهد. شهرسازان برای طراحی و تاسیس شهر همه عناصرو اجزا علت ومعلول آن شهر را ابتدا بررسی و سپس کاربری ها و تراکم ساختمانی را طراحی می کنند .حال اگر طراحی بگوید چون د راین شهر ما نمی توانیم ( نه نمی شود) سیستم حمل ونقل و سایر مسائل مربوطه را طراحی کنیم پس باید ساختار کالبدی شهر متراکم نباشد ؟

خلاصه اینکه : اگرچه بیشتر این انتقادات که به متراکم سازی باز می گرددصحیح وموردقبول میباشداما باید خاطر نشان کرد که اکثر مسائلی که مطرح گردید نه مربوط به خود توسعه متراکم ساختمانهای مسکونی بلکه به توسعه متراکم شهر بدون برنامه ریزی و عدم توجه به دیگر ابعاد توسعه شهری نظیر سیستم حمل و نقل عمومی ، معابر و مکانهای عمومی و خدماتی می باشد. به عنوان مثال در شهر های بزرگ ایران توسعه معابر، جاده ها و سیستم حمل و نقل عمومی و بخصوص حمل و نقل ریلی که در شهر­های بزرگ ضروری و اجتناب ناپذیر است بسیار کندتر از توسعه ساختمانهای متراکم انجام گرفته است و یا در بخشی از متراکم سازی هایی که در ایران صورت گرفته است کاربری های مسکونی مجزا از کاربری های دیگر در نظر گرفته می شود . در صورتی که سیاستی که در نظر دارد توسعه نواحی جدید را کاهش دهد و بنابراین از تأثیرات توسعه شهری بر حومه ها، زمینهای سبز و آلودگی هوا بکاهد،بایدتراکم کاربریهای مسکونی وبه تبع کاربریهای صنعتی وتجاری رابه طورهمزمان وبصورت هماهنگ افزایش دهد .

در پایان این مبحث مایلم بیان کنم که چه بسیار پیش آمده که در برنامه ریزی ها و ساختار سازی ها برای عناصر و لوازم شهری اصولا سیاستها و نوع برنامه ریزی شهری آنچنان پراز اغتشاش و بی برنامه بوده است که این عامل هم در تاثیر گذاری خود بر نظر افکندن بر آن نظریه معلول نگری تراکم بی تاثیر نبوده است و به جای انکه برای یک شهر کارشناسان و برنامه ریزان ومدیران میانی و موثر و البته متخصص و آگاه به امور شهرسازی دخالت نمایند در فرصتی اندک و کوتاه مثلا مصوبه و متنی را به عنوان ضابطه ومعیار شاخص های شهرسازی ابلاغ کرده اند که نه تنها بر همان دلایل معلولی اثر گذارده و آن را دوباره تکثیر نموده است بلکه حاصل آن سیاست یک شبه هرج ومرج و نابه سامانی شهری بوده است که در پایان این نوشتار نگاهی کوتاه به آن می اندازیم .

مصوبه تراکم فروشی مورخ 9/2/91 وزارت راه وشهرسازی دولت دهم

به دنبال برنامه های یک شبه دولت دهم در همه عرصه ها درتاریخ 9/2/91 این بار نوبت به تراکم و ساخت وساز شهری رسید تا پس از تصویب طرح تفضیلی شهر تهران، وزارت راه و شهرسازی با ابلاغ مصوبه ای 2 صفحه ای و علی رغم مخالفت کارشناسان مبنی بر مخاطرات مهمی که مصوبه فوق برای شهر تهران دارد نسبت به ابلاغ آن به شهرداری تهران اقدام نمود این مصوبه به شهرداری تهران امکان تراکم فروشی در همه مناطق تهران را داد و 17 درصد تراکم مسکونی را در مناطق مختلف شهرداری تهران افزایش داد و در عوض، همه زمین‌های این وزارتخانه، قابل ساختمان سازی مسکونی و مختلط شدجالب اینکه تا قبل از ابلاغ مصوبه فوق وقتی از شهرداری تهران راجع به تراکم و چگونگی فروش آن سوال می شد و می پرسیدند چرا در تهران افزایش تراکم و بلندمرتبه سازی وجود دارد؟ مسوولش کیست؟ شهرداری و مدافعان شهرداری تهران همواره می گفتند دولت، حاکم اصلی بر شورای عالی شهرسازی و معماری و کمیسیون ماده 5 است و شهرداری در این نهادها، یا رای ندارد یا رای اش در حداقل ممکن است،

.

و جالب اینجابود با وجودی که مرجع تهیه طرح تفصیلی و تصویب اولیه آن، شورای شهر تهران بوده، در آن تاریخ ، هیچ واکنش و اعتراضی، حتی در حد اعلام به رسانه های جمعی، از سوی اعضای شورای شهر دوره سوم تهران، انجام نشد! لیکن سوال اینجا ست که دولت دهم که خیلی هم با شهردار و شهرداری تهران تعاملات زیادی نداشت چرا و به چه علت به شهرداری تهران اینچنین امتیازی داد؟ که با نگاهی به بند 6 مصوبه فوق می توان به جواب رسید و طبق این بند مصوبه، همه زمینهای دولتی متعلق به وزارت راه و شهرسازی، به کاربری مسکونی و مختلط (مسکونی-اداری-تجاری) تبدیل می شود. اینجاست که پای شهرداری تهران نیز به ماجرا باز می شود. طبق این بند، شهرداری تهران باید با همکاری دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ظرف مدت یک ماه از زمان تصویب (9/2/91) نسبت به تدقیق و لحاظ آن در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، اقدام می کند. یعنی مجوزی که به کمیسیونهای وابسته به شهرداری تهران (ماده 5 و 100) داده شده تا تراکم سازی در تهران را مجاز و قانونی کنند. د راین بین شورای عالی شهرسازی و معماری که بخش دولتی این مشارکت شمرده می شود نیز بر خلاف نظر کارشناسان فنی این شورا، مجوزی به شهرداری داد که تراکم فروشی در تهران را قانونی کند.

حال بهتر است به زبان ساده مبنای مصوبه فوق را بررسی و تشریح نماییم که به شرح زیر بود:

طبق آن مصوبه که شورای عالی شهرسازی و معماری در دوره نیکزاد تصویب کرده، تمامی پهنه هایی با تراکم دو طبقه، به سه طبقه تبدیل می شود. پهنه هایی با تراکم 3 طبقه و 4 طبقه، به 5 طبقه تبدیل می شود. ساخت و ساز 50 تا 150 متر مربعی در کوچه هایی با عرض 6 متر، تا سه طبقه مجاز می شود. ساخت و ساز در اراضی کمتر از 50 متر با 80 درصد اشغال مجاز خواهد شد. ساخت و ساز در پهنه باغات با اشغال 30 درصد زمین و تا 4 طبقه مجاز است. تراکم پایه (بدون پرداخت عوارض) در زمینهای شمال خیابان انقلاب، 120 درصد وسعت زمین است و در زمینهای جنوب این خیابان، 180 درصد وسعت ملک خواهد بود.

پس از ابلاغ و اعلام مصوبه مذکور به شهرداری تهران ، کارشناسان شورا ی عالی شهرسازی ومعماری نسبت به آن اعتراض خود را اعلام نمودند و با ذکر چندین محور اساسی از اثرات منفی آن به شهر تهران واینکه این مصوبه باعث افزایش تراکمی 17 درصدی خواهد شد خواستار اقدام مسئولان برای جلوگیری از این افزایش تراکمی 17 درصدی برای شهر تهران شدند .حال به اتفاق به محورهای فوق می پردازیم :

- برنامه ریزی انجام شده برای زیرساختهای شهر تهران جهت 2/9 میلیون نفر جمعیت می باشد و هرگونه بارگذاری جمعیت اضافی افزون بر رقم فوق و بدون تجدید نظر در زیرساختهای شهر کاری غیر کارشناسی بوده و باعث مشکلات و چالشهای زیادی در خدمات و ترافیک و آلودگی را در پی دارد

- کمبود آب شرب در شهر تهران که هرگونه افزایش جمعیتی بدون توجه به تامین زیرساختها و تاسیسات آب رسانی شهر را در این مورد با مشکلات بیشماری مواجه می سازد.

- این مصوبه همه قوانین ومقررات تصویب شده و نیز همه اقدامات انجام گرفته توسط مجلس شورای اسلامی و دولت را با چالش جدی مواجه می نماید.

- مصوبه تراکم تشویقی عملا همه برنامه ها و سیاستهای تشویقی نوسازی وبهسازی بافتهای فرسوده شهر تهران را که تا کنون توسط دولت صورت پذیرفته را عملا بی خاصیت نموده وفرصت نوسازی این بافتها را از میان می برد.

- مخدوش نمودن ملاحظات وضوابط مدیریت بحران و پدافند غیر عامل.

- تخریب و ساخت وساز در فضای سبز شهر تهران که به مثابه ریه تنفسی شهر تهران می باشد .

جالب اینکه این اعتراضات توسط کسانی صورت گرفته که خود از مهم ترین اعضا وکارشناسان شورای عالی شهرسازی –معماری کشور بوده و اینها هستند که همه ضوابط ومقررات وطرح های توسعه شهری را در کل کشور بررسی می نمایند و اینک خودشان به نحوی رودست خورده و با مصوبه ای اینچنین مواجه گشته اند .به قول شاعر تو خود حدیث مفصل بخوان از این مجمل!!

د رهر حال پس از استقرار دولت یازدهم در خرداد 1392 و لزوم بازنگری در اکثر برنامه ها و حتی مصوبات دولت قبل بدیهی بود که در حوزه مسائل شهرسازی هم ، که اکنون با جلوس وزیری با سابقه و متخصص در راس وزارتخانه راه وشهرسازی در این عرصه بازهم شاهد انتقادات و طبعا یکی از مهمترین بازنگری ها وتغییرات در سیاستهای شهرسازی باشیم به همین منظور عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی با انتقاد از عملکرد دولت قبلی در افزایش کمی واحدهای مسکونی تاکید کرد افزایش جمعیت در تهران تنها آثاری که به دنبال دارد آلودگی هوا، کمبود اشتغال و مشکلات ترافیکی است که در آینده هم زندگی را برای شهروندان تهرانی با مشکلات بیشتری مواجه می کند . .او همزمان با انتشار همان مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری در دوره گذشته، گفت: با این مصوبه یک شبه 17 درصد به تراکم شهر تهران افزوده شد بدون اینکه شرایط زیرساخت ها و ظرفیت شهر تهران برای جمعیت در نظرگرفته شود بر این اساس شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور با صدور دستور بازنگري ضوابط طرح تفصيلي جديد تهران، سفره تراكم‌فروشي در شهر تهران را از طريق حذف تبصره‌ها و مصوباتي كه سال گذشته در بدو اجراي اين طرح، به متن طرح تفصيلي اضافه شد، جمع كرد و در عين حال با محدودسازي فعاليت كميسيون ماده5 شهر تهران، از دورزدن خطوط‌قرمز ساختمان‌سازي توسط بسازوبفروش‌ها جلوگيري نمود . مصوبه 8 ماده ای مذکور توسط شورای عالی شهرسازی ومعماری مورد بررسی وتجدید نظر قرار گرفت. اعضاي جديد شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور انحراف به وجود آمده در متن طرح تفصيلي جديد تهران ‌را كه سال‌ها توسط كارشناسان تدوين شد و در فاصله چند ماه توسط دولت و شهرداري برخي مفاد آن مورد دستكاري قرار گرفت را تایید نمودند و در فاز اول با حذف بند مربوط به ازدياد ساخت‌وساز در باغات تهران آن را مورد اصلاح قرار دادند. باغات موجود در پهنهطبق اصل طرح تفصيلي مشمول حداكثر 15درصد سطح اشغال و 2طبقه تراكم مجاز مي‌شدند اما سال گذشته براي اين پهنه سطح اشغال 30درصد و تراكم 4طبقه تعريف شد كه اكنون اين تعريف ابطال و ضوابط اصلي براي آن در نظر گرفته شده است. مطابق آنچه رئيس كميسيون شهرسازي شوراي شهر تهران و عضو شوراي عالي شهرسازي اعلام كرد: مقرر شده است که

در جريان بازنگري و اصلاح طرح تفصيلي، تراكم‌هاي اضافه‌اي كه به پهنه‌هاي مسكونيتعلق گرفته نيز حذف شود. همچنين با تصميمي كه شوراي عالي هفته گذشته اتخاذ كرد، من‌بعد شهرداري ‌تهران از صدور پروانه با ضوابطي مغاير طرح تفصيلي منع مي‌شود كه اين اقدام مانع صدور مجوز افزايش تراكم يا تغييركاربري خواهد شد، 
از طرفی رئیس شورای شهرسازی شورای شهر تهران هم با وارد دانستن همه انتقادات ذکر شده به مصوبه دولت قبل آن را نقطه عطف انحرافات طرح تفضیلی تهران دانسته و یکی از علل آن را عدم به‌دلیل نبود جایگاه رسمی برای شورای شهر در نهادهای فرادست مرتبط با مجموعه شهری از جمله شورای‌عالی شهرسازی کشور و کمیسیون ماده 5 دانست .

البته با عنایت به دلایل پیش گفته در خصوص مسائل تئوریک شهرسازی واینکه تاثیرات و کنش وواکنش های هرگونه سیاست شهری در بلند مدت اثرگذار است و به تعبیری : برنامه ریز ی شهر و هرگونه سیاستها و استراتژی شهری پروسه محور وبلند مدت است نباید انتظار داشته باشیم که تاثیرات منفی مصویه یک شبه رئیس شورای عالی شهرسازی ومعماری وقت به این زودی ها از بین رفته و شاهد شکوفایی شهر باشیم زیرا این اثرات د ربلند مدت حاصل می گردد و همچنان باید در انتظار اثرات مخرب نشست .

پیشنهادات ونتیجه گیری

1- در پایان این نوشته دوباره مایلم به این نکته اشاره داشته باشم که شهر پدیده ای فضایی- مکانی است که بعد فضایی مکانی آن به این پدیده خصلتی پویا و پروسه محور می دهد ، به این معنی که ما نمی توانیم شهر را از ساختار محیطی خودش جدا نموده و مورد بررسی قرار دهیم ، شهر از طرفی خودش مظروف محیط طبیعی است و از سویی محیط اجتماعی هم به نوعی مظروف شهر است پس در اینجا ما دارای دو محیط طبیعی و انسانی هستیم که هر یک درانطباق با هم و به مثابه ظرف ومظروف عمل نموده و کنش و واکنش خویش را انجام می دهند پس عدم توجه به هریک از این دو محیط ( طبیعی وانسانی) طبعات خودش را دارد. ساختار و بستر جغرافیایی شهر د ربرنامه ریزی های شهری نباید و نمی تواند موردتوجه قرار گیرد و عدم اعتنا به این پارامترچه بسا شهری مغشوش را می آفریند و از طرف دیگر نهادها، گروهها، جوامع و جمعیت موجود در این بستر طبیعی هم نیازمند توجه و اعتنا است .

2- باعنایت به خصیصه مهم واساسی شهر که در بند اول بیان شد هرگونه سیاستهای تراکمی و برنامه ریزی های تغییر کاربری های زمین های شهر هم نه تنها ساختار محیط طبیعی مثل آب وهوا، فضاهای سبز و غیره را مورد تاثیر قرار می دهد بلکه تاثیری مستقیم بر جوامع و نهادها و گروههای انسانی دارد منتها این تاثیر علاوه بر آن نوعی پارادایم سازی فرهنگی – اجتماعی را هم باعث می گردد که توجه به هردوسوی این ماجرا اهمیت دارد و نگاه سلبی – ایجابی چیزی را حل نخواهد کرد .اینجا مثالی بیاوریم و آنکه : اگر قیمت فروش تراکم در شهری و مشخصا در مناطق بالای شهر متری 500 هزار تومان بود و در جنوب شهر کلا زمین برای ساخت وساز متری 400 هزار تومان بود این امر نشاندهنده تناقض ها و تفاوت های زندگی و شهروندان است و آیا بهتر نیست برای یک چنین شهری برنامه ریزی تراکمی و تغییر کاربری زمین های شهری منطقی باشد ؟ شهری با این ساختار اقتصادی و تفاوت های فاحش هزینه –درآمدی شهروندان که در فضای شهری به سادگی قابل رویت و شناخت می باشد را چگونه باید برنامه ریزی نمود ؟ مثلا اگر متخصصین شهرسازی صلاح می‌دانند که در یک نقطه‌ای ساختمان با تراکم بیشتری ساخته شود، متخصصین مالی هم این ارزش را محاسبه کنند و به طور دقیق برای منافع شهر تصمیم‌گیری شود ، مشکلات کمتر نخواهد شد؟

3- شهرهای ایران ومدیریت شهری در ایران از یک مسئله غافل هستند و آن هم غفلت استراتژیک منافع شهری وشهروندان هست . به این معنی که مثلا در امر تراکم و کاربری های شهری ، مدیریت شهری هدفمند عمل نکرده است و متاسفانه دیدی همه جانبه محور را شاهد نبودیم ، مثلا سئوال این است که به عنوان مثال اگر شهرداری در یک نقطه با نظر شهرسازان و با قیمتی که متخصصین مالی ارائه می‌دادند تراکم می‌فروخت و یا مجوز کارخانه ای را صادر می نمود و شهر را در یک نقطه متراکم‌تر می‌کرد و در این زمینه راهکار دیگری را نداریم آیا بهتر نیست که این پول و منابع درآمدی نباید برای آسفالت کردن و رنگ زدن جداول و هر برنامه اینچنینی مورد استفاده قرار گیرد. بلکه این درآمد را برای خرید زمین برای شهر و آزادسازی زمین‌ها اختصاص دهیم تا سرانه‌های عمومی شهری تامین شود. اینکه مدیریت شهری اجازه ندهد که با پول فروش تراکم، دست و دل بازی شود و مثلا به شرکت واحد سوبسید داده شود یا به فعالیت‌های عمرانی توجه شود. بلکه با تدبیر و مدیریت به نوعی عمل نماید که اگر تراکم باعث برخی تخریب های محیطی مثلا در محله ای گردیده است بتوانیم این تاثیر منفی را در مناطق دیگر و محلات دیگر تعدیل و یا از بین ببریم . این همان سیاست براساس نیازهای شهروندان عمل نمودن است و عدم نگاه صفر وصدی . یعنی پول عوارض ناشی از استقرار صنایع را برای رفع عوارض آن صنایع اختصاص دهیم.

4- مدیریت شهری می تواند با فروش تراکم تا انجائیکه حیات شهر را دستخوش مردگی و نابودی می کشاند مخالفت نماید همنچنان که قبلا گفتیم فروش و یا عدم فروش تراکم به شکلی کلی نباید و نمی تواند هدف باشد زیرا شهر نیازمند تغییر و تحول و از سویی حفظ محیط زیست خویش است مثل کسی که که به دلیل مشکلات مالی و برای اداره زندگی تصمیم می‌گیرد کلیه‌اش را بفروشد. تردیدی نیست که این فرد هر روز با مشکلات بزرگتری روبرو می‌شود که زندگی‌اش و حیاتش را دچار بحران خواهد کرد همانند ورود روزانه چندین هزار خودرو به شهر د رازای ثابت ماندن فضای سبز شهری مسلما این سیاست غلطی است که شهر را بفروشیم و دست به اقداماتی بزنیم که خیلی ضروری نیستند .

5- واقعیت این است که ما در عمل شورایی به نام شورای شهر نداریم. عده ای که به عنوان شورای شهر مشغول به کار می‌شوند، بیش از آنکه شورای شهر باشند، شورای شهرداری هستند. چطور می‌شود که یک شورایی برای شهر مشغول به کار باشد ولی حتی به امر فرهنگ یا آموزش و پرورش هیچ کمکی نکند. یا نسبت به تجارت و خدمات عمومی شهر مدخلیت نداشته باشد؟ به هر حال وقتی نه حزبی وجود دارد و نه تشکیلاتی که بشود بر اساس آن حقوق خودمان را مطالبه کنیم و با مطالعه اساسنامه آن بر اساس سلایق خودمان به یکی از اعضای آن به عنوان یک نماینده در شورای شهر رای بدهیم، چطور می‌شود مثلا در همان تهران 30نفر بیایند بشوند اعضای شورا و فقط اختیارات شهرداری را داشته باشند. در این شهر مالیات را سازمانی دیگر می‌گیرد. از فضای تبلیغاتی‌اش صدا و سیما سود می‌برد. سود ناشی از برقراری سیستم ارتباطی را مخابرات دریافت می‌کند. تمام این سازمان ها حتی برای اداره شهر به خودشان این زحمت را نمی‌دهند که دور یک میز جمع شوند. هیچ منطقی در اداره شهری مثل تهران وجود ندارد. در تهران این جمله بی‌معنی است که هر کس از شهر بیشتر استفاده می‌کند باید هزینه بیشتری را هم بپردازد. تراکم برای شهرهای کشور درست مثل نفت برای کشور ایران است. این شیوه درآمدزایی شهرهای کشور را به بیراهه برده است. ما به وضعیتی افتاده‌ایم که حتی کالبد شهر را می‌فروشیم و حتی نتوانسته‌ایم طی 20 سال گذشته یک کالبدی را برای شهر طراحی کنیم. زیرا بر اساس خواست صاحبان پلاک‌ها و به میزان پولی که پرداخته‌اند شهر را ساخته‌ایم. خلاصه حرفم این است که شهر باید یک سند داشته باشد که توسط متخصصین تهیه شود و باید در این سند همه حدود و ویژگی‌ها ثبت شود.

6- در زمینه شوراها وکارکرد و تاثیرات آنان در برنامه ریزی شهری سایر شهر های ایران بجز پایتخت و تعداد کمی کلان شهر مثل تبریز و مشهد وغیره ، متاسفانه در سایر شهرها ازجمله همین شهر خودمان کرمانشاه که دیگر قابل ذکر نیست و مسائل آنچنان اسف انگیز و زشت می باشد که حکایت آن ، حکایت تلخ و بدی است و خواننده محترم نیازی به تشریح در این مورد ندارد .لیکن سئوال این است که با این شورای شهر و با این حاکمیت شورایی آیا به حتی درصد کمی از حکمروایی مناسب مردم در شهر رسیده ایم ؟ ضمن احترام به رای شهروندان به شکل کلی در انتخابات شورای شهر سئوال این است که تا به چه زمانی مردم در انتخاب اعضای شورا باید اینچنین ضعیف عمل نمایند؟ به راستی جایگاه این همه متخصص وکارشناسان شهری در این انتخابات کجاست ؟ آیا قانونگذار انتخابات شوراها نباید پس از گذشت چندین دوره از انتخابات شوراها و روشن شدن تبعات بیشماری از اثرات منفی قانون انتخابات شوراها مثلا در امر افراد واجد شرایط برای انتخابات شورا هم اکنون به میدان آمده و ضمن اصلاح و تصحییح این قانون در مواردی که دارای اثر بد بوده با کمک کارشناسان و مدیران ذیربط خودی نشان دهد و اصلاحات لازم را د راین امر جاری سازد؟

7- شهر امروزی را دیگر یک نهاد و یا یک سازمان نمی تواند اداره نماید و اینکه توقع داشته باشیم شهرداری و یا استانداری همه مسائل شهری را مدیریت و رفع مشکل نمایند توقعی نا به جاست .شهر و ساکنین آن هستند که با کمک مدیریت شهری باید مدیریت شهر را اعمال کنند .شهروندی و حقوق شهروندی صرفا ایجاد حق برای مردم نیست بلکه ایجاد حق برای شهر و شهرداری هم هست . همان که امروزه در جهان از آن به عنوان مشارکت شهروندان نام برده می شود و در شهرهای کشورهای توسعه یافته این شکل دخالت و سهیم شدن مردم در مدیریت شهری به اشکال گوناگونی نمود یافته مثل N.G.O ها و سازمانهای مردم نهاد قوی و موثر ، هرچند این سازمانها هم برای اقتدار در حاکمیت حقوق شهروندی خودشان پیش از آن بایستی دموکراسی و حق شهروندی را قبلا در جامعه تمرین کنند تا به این مرحله برسند .این همان توسعه سیاسی است که د رخصوص مسائل شهری واقعا نیازمند آن هستیم .

8- مدیریت شهری همیشه بایستی آمار را چراغ راه آینده خود و راهکارهای آتی خویش بداند به عنوان نمونه به این آمار که در سایتها آمده بود دقت کنید : مجموعه ساختمان های اکباتان در شهر تهران حدود 2 میلیون متر مربع مساحت دارد. بر اساس آمار فقط در یکسال 5 میلیون و 800 هزار متر مربع تراکم فروخته شده است و در طول 8 سال گذشته به گفته معاون شهرسازي وزير راه و شهرسازي كه دبير شوراي عالي شهرسازي و معماري كشور نيز هست، بيش از 100 ميليون متر مربع تراكم به فروش رفته است. فقط در طول يك سال3 تا شهرک اکباتان را سوار تهران کردیم. ( برگرفته از وب سایت خبر انلاین و مصاحبه مهندس ملک مدنی شهردار سابق تهران ) حال از خود بپرسیم که در برابر این میزان فشار تراکمی به شهر وطبعا شهروندان چه به آنها واگذار کرده ایم ؟ آیا اصولا آمار در مدیریت میانی شهری ما جایگاه دارد ؟ و بر اساس تاثیرات کمی سیاستهای گذشته خودش برای آینده تصمیم گیری می کند؟

9- و اما مهمترین واساسی ترین عامل مهم در تراکم و مدیریت آن ( به عنوان کارشناس مطلع و با تجربه می گویم ) جدای از مسائل پیش گفته و به مصداق همان ضرب المثل قدیمی باید به خود کارشناسان موثر واثر گذار در این مسئله (تراکم وکاربری شهری) باز گردد و شاید در اینجا این ابهام پیش آید که چگونه؟ و اما پاسخ اینکه متاسفانه برخی از کارشناسان موثر و تاثیرگذار در کمیسیونها و جلسات مرتبط با تراکم و تغییر کاربری گاها بدون در نظر گرفتن عوامل مهم و اساسی در چرخه سیاستها ومدیریت شهری صرفا تصمیمات و دارای کارکردی، خنثی و سلبی هستند و صرفا بی انعطاف و خشک با مثلا طرح تفضیلی و ضوابط ومقررات آن برخورد می کنند و توجه ندارند که اگر با طرح و برنامه ای از سوی مدیران شهری مخالف هستیم باید با دلسوزی و مشارکت بیشتر نقشی فعال را ایفا نمائیم و اینکه صرفا ضوابطی را مقابل خود قرار داده و به تصویب و یا رد درخواستها عمل کنیم که مشکلی حل نمی گردد. کارشناسان بایستی به عنوان بازوی اجرایی مدیران و همگام و همراه آنها عمل نمایند .اگر با تغییر و یا اصلاحی مخالف هستند پیشنهاد بهتر را ارائه دهند و فعال و پویا مشارکت نمایند نه اینکه با پاسخ مخالفت شد و نمی شود و تبعات دارد ازریشه آن پیشنهاد مطروحه را نابود و یا اجرا ننمود. مثلا به یک مورد روشن و یک مثال صریح اشاره کنم .

در جلسات گذشته یک کمیسیون شهری ، بلند پایه ترین مدیران مطرح در آن کمیسیونها به اتفاق تصمیم به ایجاد سیاستهای تشویقی ( و نه غیر قانونی) تراکمی در بافت فرسوده شهر کرمانشاه برای بهسازی ونوسازی این بافت ها نموده اند و از شهرداری وکارشناسان مرتبط خواستار ارائه راه حل و نظر شده اند که هرچندهنوز سرنوشت این پیشنهاد هنوز مشخص نگردید ه است لیکن برخی ا ز کارشناسان با نوعی پیشداوری و اظهار نظر منفی نسبت به این بحث برخوردنموده اند و نگارنده شاهد این امر بوده ام .

در سطرهای بالا گفتم شهر را شهروندان و مدیران و خلاصه همه باهم می سازیم و شکوفا و یا تخریب می کنیم . نقش هر یک از شهروندان حتی یک کودک در بهسازی شهری امروزه روشن ومبرهن است و د رمورد بالاهمین کارشناسان می توانند با دخالت مثبت وقانونی و موجه وارائه پیشنهادات موثر همراه باشند و اینکه صرفا به عنوان کارشناس در برابر هرگونه نظرات و پیشنهادات و سیاستهای اصلاحی یک " نه " بزرگ را طرح کنیم به نظر اینجانب حتی به اندازه یک کودک که در سلسله مراتب نقش شهروندی در رده پایین قرار دارد هم ایفای نقش ننموده ایم !

10- درپایان همه باید به این منطق برسیم که یک شهر برآیند تاثیرات ، سیاست ها ، برنامه ریزی ها، کنش ها و مشارکت های همه ما شهروندان است و اعمال و رفتار و کردار همه ما در ساخت یک شهر اثر گذار است و اگر مثلا در شهر ما دارای نا به هنجاری و آنومی اجتماعی هستیم نمی توان با پاک نمودن صورت مسئله و علت از معلول سخن بگوییم ، این را به این جهت می گویم که گاها مشاهده نمودم متاسفانه برخی تحلیل های یکسویه و منفی در خصوص برخی مشکلات و نابه هنجاری های اجتماعی در شهر از طرف عده ای صورت می پذیرد که نه تنها از تبیین وتحلیل درست ومنطقی برخوردار نیست بلکه شاهد نوعی گسیختگی و آسمان به ریسمان بافتن هم هستیم مثلا این تحلیل که اگر ما در بافت فرسوده تراکم تشویقی بدهیم باعث توسعه نوعی نابه هنجاری های اجتماعی در شهر شده ایم زیرا مناطق مرکزی و بافت فرسوده شهر ها امروزه محل حضور اشخاصی از طبقات شهروندی هستند که دارای نابه هنجاری می باشند مثل معتادان و زنان خیابانی وغیره .

خوب هر چند تشریح تراکم در بافت فرسوده خود نیازمند مبحثی جداگانه و تفسیری دیگر است لیکن در پایان لازم می دانم که عنوان کنم. اگر ما در شهر نا به هنجاری داریم با پاک نمودن صورت مسئله نه تنها مشکل حل نخواهد شد بلکه با این نوع تبیین و نفسیر راه به جایی نخواهیم برد . این بحث درست مثل این می ماند که بگوییم برای اینکه مثلا فلان منطقه فرسوده شهری که از حضور طبقات نابه هنجار و فرودست مثل معتادان ، زنان خیابانی وغیره رنج می برد را باید با لودر با خاک یکسان کنیم !! چیزی که در همین شهر خودمان کرمانشاه در سال 1386 برای محله چمن توسط مسئولین وقت اتفاق افتاد و هم اکنون پس از نزدیک یک دهه جادارد از خود بپرسیم آیا در شهر نابه هنجاری شهری مان از بین رفت؟

نهایت اینکه : اگر بتوانیم مسائل یک کوچه بن بست را حل کنیم، آن وقت می توانیم کوچه های بزرگتر را ساماندهی کنیم و بعد هم برویم سراغ محله و ناحیه و منطقه. از این راه محیط زندگی مردم را می توان مدیریت کرد. بدرود

پیوست :

تراکم و شاخص های مرتبط

برای کنترل تراکم از شاخص های متفاوتی استفاده می شود که این شاخص ها عبارتند از :

1-ضریب سطح اشغال 2-ارتفاع ساختمانی 3-تراكم ساختماني 
4-تراكم واحد مسكوني در سطح

1-ضریب سطح اشغال: منظور از ضریب سطح اشغال، نسبت سطح مجاز برای ساخت و ساز به مساحت کل زمین است که به صورت درصد معرفی می شود. معمولا این ضریب بر اساس طرح های جامع و تفضیلی در هر منطقه متغیر است. ضریب سطح اشتغال در یک منطقه به طور معمول، بین 40 تا 60 درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.
به عنوان مثال، اگر ضریب سطح اشتغال در یک منطقه 60 درصد باشد و بخواهیم در زمینی به مساحت 500 متر مربع در این منطقه اقدام به ساخت و ساز کنیم، مجاز خواهیم بود که فقط در 300 متر مربع از زمین ساخت و ساز را انجام دهیم. باید توجه داشت که ضریب سطح اشتغال شاخص مناسبی برای کنترل تراکم جمعیت نیست و بیشتر مورد توجه طراح های شهری برای به دست آوردن بخش های ساخته شده و فضاهای باز در قطعات تفکیکی است.

2-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی): این ضریب، یکی از معمول ترین شاخص ها در کنترل تراکم جمعیتی در ایران است. همیشه هنگامی که در مورد تراکم یک ساختمان صحبت می شود منظور ضریب سطح زیربنا است که این شاخص معمولا بر اساس درصد بیان می شود.
به عنوان مثال اگر تراکم ساختمانی مجاز در یک منطقه 180 درصد باشد و ما بخواهیم در زمینی به مساحت 300 متر مربع اقدام به ساخت و ساز کنیم، می توانیم ساختمانی به میزان 180 درصد کل مساحت زمین بسازیم، یعنی مساحت کل ساختمان 540 متر مربع خواهد بود. اگر سطح اشغال این زمین 60 درصد باشد، می توانیم در 60 درصد این زمین، ساختمانی به مساحت کل 540 متر مربع بسازیم. یعنی سطح اشغال در این زمین 180 متر مربع خواهد بود. با توجه به این که مساحت مجاز ساخت و ساز در این زمین 540 متر مربع و میزان سطح اشغال 180 متر مربع است، لازم است که ساختمانی در سه طبقه بسازیم.حال اگر ضریب سطح اشغال در این زمین، 40 درصد باشد مساحت سطح اشغال 120 متر مربع خواهد بود که در این حالت می توان ساختمانی در چهار و نیم طبقه ساخت. با توجه این که مالکان ترجیح می دهند حداکثر استفاده را از زمین و سرمایه خود بکنند، مایل هستند که چهار و نیم طبقه را به پنج طبقه برسانند که در این صورت اقدام به خرید مازاد تراکم از شهرداری می کنند.

3-شاخص طبقات مجاز ساختمانی: یکی دیگر از شاخص هایی که به عنوان ابزار کنترل تراکم جمعیتی مورد استفاده قرار میگیرد، تعداد طبقات ساختمانی مجاز است.در اعمال شاخص کنترل تعداد طبقات ساختمانی، استفاده از حوزه بندی ارتفاعی برای نواحی مختلف در شهر متداول است.
شاخص تعداد طبقات ساختمانی تاثیر مستقیمی بر خط آسمان و منظر شهری دارد و از این لحاظ شاخص مهمی برای طراحان شهری به شمار می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.
4-تراکم واحد مسکونی در سطح: این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی و به تبعیت از آن تعداد خانوار ساکن در واحد سطح تهیه شده است. واحد سطح عموما در برنامه ریزی شهری هکتار است. این شاخص بیشتر مورد توجه برنامه ریزان شهری برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و.... در یک منطقه است . می توان به وسیله این شاخص به ارقام از پیش تعیین شده جمعیتی نزدیک شد. این شاخص، شاخص مفیدتر و کارآمدتری نسبت به بقیه شاخص ها برای برنامه ریزان شهری در کنترل جمعیت مناطق مختلف شهری است .

با توجه به موارد ذکر شده در بالا، به این نتیجه می رسیم که هیچ یک از شاخص های ذکر شده درباره تراکم، به خودی خود نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه در کنار همدیگر، امکان کنترل تراکم جمعیتی و ساختمانی را دارند. با عمل به ضوابط و مقرراتی که درطرح هاي توسعه شهري عموما طرح هاي تفضيلي تدوين مي گردد مي توان مديريت تراكمي را به منصه ظهور رساند و از شاخص هايي كه از قوانين به دست امده است نيز امکان خدمات رسانی به نواحی مختلف شهری راحت تر و سریعتر خواهد بود.

به بيان ديگر اصولا با توجه به ضوابط و مقرراتی که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند (میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و ...) می توان اقدام به خرید مازاد تراکم تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها نمود. و قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود در مثالی که بالا ذکر شد، اگر بخواهیم اقدام به ساخت و ساز در پنج طبقه کنیم، لازم است که 60 متر مربع تراکم مازاد را از شهرداری بخریم. تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه متفاوت است که مبنای تعیین این قیمت ، شورای اسلامی هر شهر است و شهرداری مجری این دستورات به حساب می آید. قیمت تراکم در تهران در مناطق مختلف بین 70 هزار تومان تا 300 هزار تومان در متر مربع، متغیر است. که در این صورت برای خرید مازاد تراکم برای 60 متر باید بین چهار میلیون ودویست هزار تومان تا هجده میلیون تومان به شهرداری پرداخت کرد.

 تدوین ضوابط تراکم شهری را معمولاً به منظور سامان دادن به پیکره، سیما و چهره شهر اعمال می نمایند. تراکم شهری در ارتباط مستقیم با اندازه شهر قابل تبیین و تخمین است. یعنی می توان از طریق اندازه شهر به تعریف تراکم پرداخت و برعکس به وسیله تراکم، اندازه شهر را تعریف کرد. ساماندهی عملکردهای شهری رابطه ای تنگاتنگ با موضوع تراکم شهری دارد. از طریق تراکم است که می توان به هسته های شهری دست یافت که در مقیاس خود کارا بوده و در تسلسل با دیگر هسته های شهری نمایان می باشند

به طورکلی برای برنامه ریزی و طراحی هر سکونتگاهی، سقف جمعیتی مشخصی را پیشنهاد می دهند که این امر براساس وسعت آن مکان، تراکم جمعیتی معینی را به دست می دهد، که آن را می توان تراکم جمعیتی نامید. کنترل سقف جمعیتی و به دنبال آن تراکم جمعیتی، به شکل ضوابط و دستورالعمل های شهرسازی در کنار سایر ضوابط شهری از جمله کاربری زمین، شبکه معابر و جزء آن که برای اجرا به تصویب مراجع ذی صلاح می رسد صورت می گیرد. موضوع تراکم جمعیتی در طرح های شهرسازی و نیل به تراکم های جمعیتی پیشنهادی، اساساً دارای بعدی برنامه ریزانه است و به منظور تأمین امکانات عمومی شهری و خدمات مورد نیاز شهروندان تدوین می گردد. از میان روشها نیز روش کنترل واحد مسکونی مجاز، به صورتی مستقیم تر می تواند تعداد خانوار ساکن و در نهایت جمعیت ساکن را کنترل کند.

برخی از متداول ترین روش های کنترل تراکم، کنترل مساحت قطعات تفکیکی(دانه بندی)، ضریب سطح اشغال، ارتفاع ساختمانی، ضریب سطح زیربنا (تراکم ساختمانی)، تراکم واحد مسکونی در سطح و عدد شدت استفاده از زمین است.